Kupní smlouva na byt - vzor - náležitosti

 

Kupní smlouva na nemovitost (a její náležitosti)

 

Nejzásadnějším dokumentem při prodeji nemovitosti je samozřejmě kupní smlouva. Představuje nejdůležitější krok k získání vlastnického práva k nemovitosti.

​

Převod vlastnictví nemovitosti (bytu, domu, pozemku apod.) na základě kupní smlouvy upravuje obecně občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (OZ).

 

Další specifické požadavky na obsah kupní smlouvy upravuje dále Katastrální zákon č. 256/2013 Sb. (KZ), a to v návaznosti na § 1105 OZ, podle nějž se nemovitá věc nabývá zápisem do katastru nemovitostí, a to v rámci správního (vkladového) řízení.

​

Je důležité zmínit, že pouhým podpisem kupní smlouvy a zaplacením kupní ceny nepřechází vlastnické právo k nemovitosti na nového majitele (kupujícího). Tato právní skutečnost totiž nastává až okamžikem zápisu nového majitele do katastru nemovitostí. Je tedy vhodné uvést v kupní smlouvě její datum (je součástí ověření podpisu) a přidat i ujednání o podmínkách a důsledcích případné neplatnosti kupní smlouvy a sankce za porušení povinností dle smlouvy.

Kupní smlouva na nemovitost musí být vždy písemná, jinak je neplatná.

​

Kupní smlouva dle občanského zákoníku musí také obsahovat nezbytné podstatné náležitosti, kterými jsou:

1) identifikace smluvních stran (prodávajícího a kupujícího)

2) identifikace předmětu převodu – nemovitosti (bytu, domu, pozemku apod.)

3) určení kupní ceny

4) podpisy účastníků

​

Další podmínky a ujednání není nezbytné ve smlouvě uvádět - zákon toto neukládá, nicméně je to zpravidla velmi užitečné, neboť smluvní strany si tak předem jasně stanoví, jak se bude při prodeji postupovat. Vyloučí se tak případné budoucí spory s tím související.

​

Mezi další podmínky a ujednání (tedy nepodstatné náležitosti) kupní smlouvy mohou patřit zejména:

• podmínky úhrady kupní ceny (např. k zajištění určité kvality převáděné nemovitosti) a způsobu úhrady kupní ceny (kdy a jak)

• podrobná specifikace případných vad nemovitosti

• specifikace způsobu a data předání nemovitosti (zejména domu či bytu)

• podmínky zániku nebo možnosti ukončení smlouvy (uplynutí času, odstoupení, výpověď, zrušení apod.)

• smluvní pokuty pro případ porušení povinností jednou ze stran, odstupné, apod.

 

 

Podstatné náležitosti kupní smlouvy

 

1. Identifikace smluvních stran (prodávajícího a kupujícího) - § 14 KZ

Fyzická osoba: jméno, příjmení, datum narození, popř. rodné číslo, adresa trvalého pobytu, pokud není, tak adresa bydliště.

Právnická osoba: název, sídlo a identifikační číslo.

Lze doporučit, aby v rámci specifikace účastníků smlouvy bylo uvedeno, kdo je prodávajícím a kdo kupujícím, byť ze zápisu v katastru nemovitostí a obsahu smlouvy lze logicky vzájemnou pozici účastníků dovodit.

 

2. Identifikace předmětu převodu - § 8 KZ

V případě bytové jednotky je nezbytné uvést:

• číslo jednotky a její pojmenování (bytová jednotka)

• označení budovy, ve které se byt nachází, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena

• označení pozemku, na kterém je budova postavena

• specifikace podílů a označení případných okolních pozemků, které jsou spojeny s vlastnictvím bytové jednotky

• katastrální území, katastrální úřad.

• informaci, jestli byt vznikl dle zákona o vlastnictví bytů, který již dnes není účinný, nebo jestli vznikl podle nového občanského zákoníku. (Pokud vzniknul podle zákona o vlastnictví bytů, je nutné specifikovat i výši podílu na společných částech budovy a podílu na pozemcích. Pokud byt vzniknul již podle nového občanského zákoníku, tyto podíly se uvádět nemusí a vlastnictví k těmto podílům přechází automaticky s převodem bytové jednotky. Ve skutečnosti se ovšem podíly na společných částech domu/pozemku uvádějí ve smlouvě jak v případě převodu jednotky vzniklé dle zákona o vlastnictví bytů, tak i v případě převodu jednotky dle nového občanského zákoníku.)

 

Ve smlouvě je také možné specifikovat společné části budovy. Tyto části jsou uvedeny v prohlášení vlastníka. Budoucí vlastník má tak jasnou představu, co je jeho výlučným vlastnictvím, tj. co je součástí bytu a co již ne. Opravy společných částí domu jsou totiž financovány nikoli přímo vlastníkem bytu, ale ze společného fondu oprav, do kterého vlastník přispívá dle velikosti svého bytu.

 

V případě převodu jiných nemovitostí (zejména pozemku, domu), se uvádí označení příslušné nemovitosti obdobným způsobem a v rozsahu odpovídajícím takové nemovitosti, jak např. vyplývá i z popisu rozsahu v případě bytové jednotky (označení pozemku, označení stavby a pozemku, na kterém se nachází, apod.).

Zejména u bytů je tedy specifikace předmětu převodu poměrně náročná. Proto lze jen doporučit nechat si takovou smlouvu sepsat vždy odborníkem. I poměrně nepatrná chyba v zákonem požadované specifikaci totiž může znamenat zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí a tedy neprovedení převodu vlastnického práva.

 

3. Kupní cena

Kupní cena musí být vyjádřena v penězích určitou částkou nebo alespoň musí být sjednán způsob jejího určení.

​

Existují však i názory, ke kterým se připojuji, dle nichž určení výše kupní ceny není podstatnou/povinnou náležitostí kupní ceny a nemusí být tak v kupní smlouvě uvedena. Výše kupní ceny a její úhrada tedy může být upravena např. v samostatné dohodě. Nicméně pokud zde nejsou vážné důvody pro vynětí kupní ceny ze smlouvy a její ujednání v samostatné dohodě, doporučuji kupní cenu raději uvést rovnou v kupní smlouvě.

​

4. Podpis smluvních stran a datum

K tomu, aby kupní smlouva byla platná a účinná, musí být vlastnoručně podepsána všemi účastníky a opatřena datem podpisu. Na smlouvě, která je předkládána katastrálnímu úřadu, musí být podpisy účastníků úředně ověřeny.

Nepodstatné (nepovinné) náležitosti kupní smlouvy – tedy mohou, ale nemusí ve smlouvě být

 

5. Způsob úhrady kupní ceny

Lze vždy doporučit ujednat podrobný postup úhrady kupní ceny kupujícím, tedy zda bude kupní cenu platit v hotovosti, či převodem, z vlastních zdrojů nebo z hypotečního úvěru, zda bude kupní cenu hradit přímo na účet prodávajícího nebo přes úschovu (bankovní, advokátní, notářskou, apod.), ve splátkách nebo najednou a především do jakého data.

 

6. Možnost odstoupení, smluvní pokuta

Možnost odstoupení od kupní smlouvy se obecně řídí občanským zákoníkem. Tam uváděným obecným důvodem pro odstoupení je jen podstatné porušení smlouvy, což nejčastěji bývá neuhrazení kupní ceny nebo podstatné vady předmětu převodu (o kterých kupující nevěděl). Pro vyloučení pochybností se často výslovně sjednává možnost odstoupení pro případ, že kupující neuhradí kupní cenu řádně a včas nebo pokud prodávající nemovitost zatíží nějakým věcným právem apod.

​

Smluvní strany si však můžou sjednat konkrétní případy povinností nebo další podmínky/možnosti, za kterých je možné odstoupit od kupní smlouvy. Bývá obvyklé sjednat ve smlouvě možnost odstoupení v případě porušení určitých povinností smluvních stran (např. poskytnutí určité dokumentace, součinnosti apod.).

​

Dále je vhodné a obvyklé sjednat i případné smluvní pokuty pro eventuální porušení sjednaných povinností ze strany kupujícího nebo prodávajícího.

 

7. Prohlášení o případných vadách

Pokud si je prodávající vědom nějakých vad předmětu převodu, je namístě specifikovat v kupní smlouvě všechny takové vady, a to právní i faktické. Právní vady jsou zejména zástavní právo, věcná břemena, právo nájmu, apod. Faktické vady jsou vady technického rázu, např. popraskané zdivo, vlhká omítka, prosakující střecha, nefunkční topení, apod. Význam těchto prohlášení spočívá v tom, že pokud vlastník předem upozorní kupujícího na všechny vady a zejména ty skryté, nemůže kupující následně tyto vady namítat a požadovat jejich odstranění, slevu z ceny nebo odstoupit od smlouvy.

 

8. Předání nemovitosti a souvisejících listin

Ve smlouvě by měl být sjednán i datum předání nemovitosti kupujícímu. Při samotném předání nemovitosti je vhodné podepsat předávací protokol, kde se uvede, co vše prodávající kupujícímu předává, tj. kromě nemovitost např. klíče, vnitřní zařízení, revizní zprávy, stavební dokumentaci, manuály, apod. Standardně se zapisují i stavy měřidel energií - jako podklad pro vyúčtování a jejich převod na kupujícího.

 

9. Ostatní

Přestože obecně platí, že pokud obě strany respektují a dodržují své závazky a plní dohodnuté podmínky, nejsou písemné smlouvy potřeba, tak pro převod nemovitostí zákon vždy požaduje písemnou formu. Vedle toho se mnohokrát osvědčilo, že pokud jsou ve smlouvě podrobně a kvalitně sepsány všechny podmínky důležité pro strany smlouvy, jsou vztah a očekávání předem jasné a transparentní a riziko případných nedorozumění a sporů je významně minimalizováno.

​

Občanský zákoník (popř. jiný právní předpis) neurčuje přesné znění ani limit rozsahu kupní smlouvy. Přednost má smluvní volnost stran. Je tak možné si sjednat smlouvu v téměř jakémkoliv rozsahu.

 

I pokud máte značné zkušenosti s procesem prodeje a vzorové znění dokumentů, doporučujeme při tvorbě kupní smlouvy obrátit se na odborníky, a to alespoň za účelem kontroly znění připraveného textu smlouvy.

 

Ne každý si uvědomí, že náklady ve výši několika tisíc na služby odborníka mohou v krajních případech ušetřit řádově i desítky či stovky tisíc.

​

​