Na podnájem bytu se vztahují pravidla pro vyúčtování služeb dle zákona č. 67/2013 Sb., Zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (Zákon o službách)
Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3841/2022, ze dne 6. 6. 2023:
„Zákon č. 67/2013 Sb. upravuje vyúčtování služeb mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 2 zákona), ale není důvod, aby nebyl použit subsidiárně i na vztah podnájmu bytu, jestliže si jeho účastníci dohodli povinnost podnájemce platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu a povinnost nájemce náklady na služby v daném období (minimálně jedenkrát ročně) vyúčtovat. Tomuto závěru nasvědčuje i znění § 11 zákona č. 67/2013 Sb., který zakládá přiměřený postup dle tohoto zákona i v případech, kdy užívací vztah k bytu je založen na jiných právních skutečnostech, byť primárně míří na vztahy neodvozené.
V souzené věci se účastníci smlouvy o podnájmu bytu dohodli na měsíčním placení záloh za služby s tím, že tyto služby budou ve smlouvě specifikovaném období jedenkrát ročně nájemcem vyúčtovány. Smlouva však neobsahovala pravidla pro náležitosti tohoto vyúčtování. Proto je třeba vzhledem k přiměřenému použití zákona č. 67/2013 Sb. aplikovat § 7 tohoto zákona, neboť podnájemce má stejný zájem na správnosti vyúčtování služeb a jeho kontrole jako nájemce.“
V daném případě nájemce argumentoval tím, že na něj nelze aplikovat právní úpravu Zákona o službách, konkrétně, že na nájemce nelze pohlížet jako na poskytovatele služeb ve smyslu ustanovení § 2 písm. a) Zákona o službách, a tedy na nájemci není možné požadovat splnění povinností obsažených v ustanovení § 7 Zákona o službách, tedy požadovat vyúčtování služeb v podobě detailního rozepsání jednotlivých položek realizované nájemcem vůči podnájemci.
Nájemce uzavřel s podnájemcem dne 26. 2. 2014 podnájemní smlouvu. V souladu s obsahem smlouvy o podnájmu byl podnájemce mimo jiné povinen hradit zálohy za služby – dodávku plynu pro ÚT, vodné a stočné a dodávku TUV. Dále bylo dohodnuto, že zálohy za služby budou vyúčtovány vždy nejméně za období jednoho roku počínaje dnem platnosti smlouvy o podnájmu, a to do 15 dnů od obdržení faktury za služby od dodavatelů, resp. doručení vyúčtování družstva (pronajímatele), nejpozději však do 4 měsíců po uplynutí příslušného roku. Nájemce provedl vyúčtování skutečné spotřeby služeb za roky 2017 až 2019 (v celkové částce nedoplatku 52.000 Kč) až po ukončení podnájemního vztahu (ke dni 31. 7. 2020), žalované bylo vyúčtování doručeno 19. 10. 2020.
Odvolací soud shledal toto vyúčtování jako nesprávné. Vyúčtování nebylo nejen včasné, ale ani řádné, neboť je v něm požadovala i úhrada za položky, na které nájemce neměl dle podnájemní smlouvy nárok, a to za spotřebu elektřiny ve společných prostorách, výtah a úklid. Nadto vyúčtování bylo provedeno, jako by v bytě bydlely a služby spotřebovávaly 3 osoby, ačkoliv v bytě bydlely pouze osoby 2. Proto soud uzavřel, že nesprávné vyúčtování nemohlo způsobit splatnost nedoplatku nákladů za služby, a nájemce tak se svou žalobou nemůže být úspěšný.
V rozsudku ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1524/2019, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 94/2020 (dále jen „R 94/2020“), Nejvyšší soud vyložil, že pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší.
Nejvyšší soud dále konstatoval, že „V projednávané věci podnajal žalobce žalované byt za účelem bydlení, proto se jejich vztah řídí subsidiárně úpravou o nájmu bytu obsaženou v § 2235 a násl. o. z. Vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu řeší obecně § 2252 o. z., který upravuje splatnost nedoplatků a přeplatků záloh na poskytnuté služby, ale i právo nájemce nahlížet do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z něj výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Po přijetí občanského zákoníku byl následně přijat zákon č. 67/2013 Sb., který shora uvedenou problematiku rovněž upravuje, ale zčásti jinak a zčásti podrobněji. Protože jde o předpis speciální, mají jeho ustanovení aplikační přednost před občanským zákoníkem.“
„Zákon č. 67/2013 Sb. upravuje vyúčtování služeb mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 2 zákona), ale není důvod, aby nebyl použit subsidiárně i na vztah podnájmu bytu, jestliže si jeho účastníci dohodli povinnost podnájemce platit zálohy na služby spojené s užíváním bytu a povinnost nájemce náklady na služby v daném období (minimálně jedenkrát ročně) vyúčtovat. Tomuto závěru nasvědčuje i znění § 11 zákona č. 67/2013 Sb., který zakládá přiměřený postup dle tohoto zákona i v případech, kdy užívací vztah k bytu je založen na jiných právních skutečnostech, byť primárně míří na vztahy neodvozené.“
Pakliže podnájemní smlouva neobsahovala ujednání, jakými pravidly se bude řídit vyúčtování služeb, pak platí, že se použijí pravidla uvedena v Zákoně o službách. Pokud jde o samotné vyúčtování, soudní judikatura se shodla na tom, že splatnost povinnosti nájemce/podnájemce zaplatit nedoplatky na službách vyúčtovány poskytovatelem služeb (nájemcem) může nastat pouze v případě, že vyúčtování služeb je řádné. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích opakovaně zdůraznil, že splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování.
Vyúčtování služeb, jež jsou spojeny s užívání bytu nebo s ním souvisejí, upravuje Zákon o službách, který v § 2 písm. f) vyúčtováním rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh na jednotlivé služby v daném zúčtovacím období. V § 7 odst. 2 zákona jsou pak konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování, které musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování.
Nesjednají-li si strany smlouvy konkrétní způsob rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby spojené s nájmem/podnájmem bytu, je na rozúčtování a vyúčtování služeb nutné aplikovat Zákon o službách. Předloží-li nájemce podnájemci vyúčtování služeb pozdě, a navíc do něj zahrne položky, které nespadají do rozsahu služeb dle § 3 Zákona o službách, jako např. náklady za elektřinu za osvětlení společných prostor nebo náklady fondu oprav, je takové vyúčtování nesprávné, a tedy nemůže ani nastat jeho splatnost.
V naší praxi se na nás často obrací klienti v postavení poskytovatelů služeb, s žádostí o pomoc při vymožení nedoplatků na službách vůči příjemcům služeb. Po prostudování vyúčtování služeb však často zjistíme, že vyúčtování je vadné nebo nebylo předloženo včas. V obou případech takové vyúčtování nezpůsobuje splatnost nedoplatku, a navíc příjemce služeb může dle § 13 odst. 2 Zákona o službách požadovat po poskytovateli služeb pokutu ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení.
Podle § 2, písm. a), b) Zákona o službách se pro účely tohoto zákona rozumí:
a) poskytovatelem služeb
1. vlastníknemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo
2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,
b) příjemcem služeb
1. nájemce bytu, nebo
2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví,
Vymezení a rozsah služeb dle § 3 Zákona o službách
(1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
(2) Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství.
Lhůta pro předložení vyúčtování služeb
Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
V případě, že je poskytovatel služeb v postavení nájemce bytu a tento je povinen vyúčtování předložit podnájemci, se kterým si nesjednal odlišnou lhůtu pro vyúčtování, pak i pro něj platí, ve vztahu k podnájemci lhůta nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Nájemník tak musí, při sjednávání podmínek podnájemní smlouvy, počítat s tím, že on sám může obdržet vyúčtování od pronajímatele poslední den lhůty, tedy již nemusí být schopen vyúčtování ve stejné lhůtě předložit podnájemci.
Co musí vyúčtování obsahovat
Podle § 7, odst. 2 Zákona o službách, poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést
· skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně
· uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných
rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska
· způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek (§ 8 Zákona o službách)
(1) Do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení.
(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1.
POZOR: Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí.
Včas uplatněné námitky musí posky
tovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.
Paušální platba - platby za poskytované služby se nevyúčtovávají
Částku nájemného a částku za služby lze sloučit do samostatné paušální částky, pokud si to strany ujednají. Jako samostatnou paušální platbu lze rovněž ujednat pouze platbu za poskytované služby. V obou případech platí, že platby za poskytované služby se nevyúčtovávají.
Na žádost příjemce služeb má poskytovatel služeb povinnost vystavit pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení podrobný rozpis paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby.
U nájmů uzavřených na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat.
Comments