Realitní kancelář nemůže v rezervační smlouvě zavázat kupujícího (spotřebitele) k uzavření kupní smlouvy a za toto porušení požadovat smluvní pokutu
Přelomový rozsudek Nejvyššího soudu 13. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022
V projednávaném případě, zájemci o koupi nemovitostí vyhledaní realitním zprostředkovatelem uzavřeli se zprostředkovatelem a s vlastníky předmětných nemovitostí smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, v níž se realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci realitní zprostředkování za úplatu, kterou zájemci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 13. června 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022, posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování [§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování.
Nejvyšší soud konstatoval, že na trojstrannou smlouvu o realitním zprostředkování se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídajícího možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní (např. kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní) smlouvu.
Pokud se realitní kancelář jako realitní zprostředkovatel ve smlouvě zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření realitní (kupní) smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícím, s nimiž měla uzavřenu ještě jinou (zprostředkovatelskou) smlouvu, ale i ve vztahu k zájemcům o koupi nemovitosti, jedná se o tzv. smlouvu o realitním zprostředkování podle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., zákon o realitním zprostředkování.
Pakliže kupující (spotřebitel) uzavírá trojstrannou rezervační smlouvu s realitní kanceláří a s prodávajícím, nemůže být v realitní smlouvě zavázán uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu. Takové ujednání v rezervační smlouvě je neplatné. Neplatné je pak i navazující ujednání o propadnutí rezervačního poplatku jako smluvní pokuty za porušení neexistující povinnosti kupujícího uzavřít kupní smlouvu, ve prospěch realitní kanceláře.
Z odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu: „povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.“
„Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování výslovně stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, přičemž podle důvodové zprávy jde o reakci na nežádoucí praxi realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv.“
Tomuto „výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Ustanovení § 555 odst. 1 OZ formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov).
V daném případě soud prvního i druhého stupně žalobě kupujícího na vrácení rezervačního poplatku realitní kanceláří vyhověl. Nejvyšší soud, jako soud dovolací postup obou soudů potvrdil.
Nejvyšší soud tak postavil najisto otázku platnosti či neplatnosti závazku kupujícího v trojstranné rezervační smlouvě k povinnosti uzavřít realitní (kupní) smlouvu s prodávajícím.
Argumentací realitní kanceláře v daném případě bylo, že uzavírána trojstranná smlouva není smlouvou o realitním zprostředkování, nýbrž smlouvou o smlouvě budoucí kupní a že tedy závazek uzavřít kupní smlouvu vzniknul mezi kupujícím a prodávajícím. Podle Nejvyššího soudu však daná rezervační smlouva splňuje veškeré atributy smlouvy o realitním zprostředkování podle § 2 zákona o realitním zprostředkování. Speciální právní úprava má přednost před obecnou (zakotvenou v občanském zákoníku), a proto jde o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoli o smlouvu jinou – nepojmenovanou. Navíc podle § 15 zákona o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Jinými slovy, smlouva o smlouvě budoucí kupní (realitní smlouva) nemůže být ve stejné listině jako smlouva o realitním zprostředkování.
Nad rámec výše uvedeného je potřeba uvést, že ne každá smlouva, která je označena jako rezervační podléhá režimu zákona o realitním zprostředkování. Přednost má vždy obsah před formou. Může se také stát, že smlouva, kterou realitní kancelář kupujícímu předloží, je podle obsahu ve skutečnosti smlouvou o smlouvě budoucí kupní, ve které je již povinnost kupujícího uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu platným závazkem, jehož splnění je také možné platně zajistit smluvní pokutou.
Nejvyšší soud sice vnesl větší jistotu pro kupujícího, pokud jde o otázku vrácení rezervačního poplatku v případě neuzavření kupní smlouvy s prodávajícím, lze však očekávat, že potrvá ještě pár let než se dosavadní praxe mnoha realitních kanceláří, které si ponechávají rezervační poplatek jako smluvní pokutu za neuzavření realitní smlouvy kupujícím, změní.
Potřebujete pomoc advokáta? Neváhejte se na nás obrátit.
Comments