Vyklizení nemovitosti zákon výslovně neupravuje, jen je zcela útržkovitě zmiňují ustanovení § 2225 NOZ v souvislosti s ukončením nájmu („odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci“), § 2284, 2299 a 2301 NOZ v souvislosti se smrtí nájemce („Není-li nájemcův dědic znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, může pronajímatel byt vyklidit; tím nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti nebo u jiného schovatele“ a „Zemře-li nájemce, nájem služebního bytu skončí. Osoba, která v bytě bydlela společně s nájemcem, má právo v bytě bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.“) a § 2260 až 2262 NOZ v souvislosti s úpravami a jinými změnami bytu nebo domu,
Tento stručný informativní článek primárně adresuje případ, kdy nájemce prostor (byt, nebytový prostor, pozemek apod.) nevyklidí k datu předání (ať už dohodnutého nebo oznámeného). Vyklizením se věcně rozumí odstranění veškerých movitých věcí (nájemce) z pronajatých prostor. I zde může ovšem nastat otázka, zda je prostor skutečně vyklizený, pokud tam zůstane např. jen taška, zubní kartáček, popř. jiné drobné věci. Prakticky je toto výlučně na úvaze daného soudu (v případě sporu), zda za takové situace bude považovat prostor za vyklizený, či nikoliv.
Dle aktuální judikatury je tedy obecně zásadní (ze strany uživatele – např. nájemce, podnájemce, ale i osoby bez právního titulu) nemovitost jednoznačně opustit a to vyklizenou (prázdnou). Pokud se tak nestane, Nejvyšší soud dospěl v řadě svých rozhodnutí k následujícím závěrům:
a) užíváním předmětu nájmu je i jeho nevyklizení po skončení doby nájmu - srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2012, sp. zn. 32 Cdo 2471/2010, ze dne 22. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 4018/2014
b) vyklizení nemovité věci (bytu) v sobě zahrnuje též odevzdání věci majiteli tak, aby k ní měl volný přístup a mohl s ní dále disponovat (např. odevzdáním klíčů, tedy nestačí ji pouze opustit) - srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Odo 49/2006, ze dne 11. 1. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3560/2010, ze dne 12. 12. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4354/2016, ze dne 19. 2. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2105/2017). Rovněž za účinnosti současné právní úpravy (o. z.) platí, že řádné vyklizení bytu (nemovitosti) předpokládá i jeho odevzdání pronajímateli.
Odevzdání bytu pronajímateli upravuje § 2292 (věta druhá a třetí) o. z. - viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2105/2017. Nájemce má pronajímateli odevzdat klíče, přičemž věta třetí stanoví vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (aniž by mu odevzdal klíče). Tedy dle uvedeného je nepochybně možné dovodit, že klíče od bytu (popř. prostor určených k podnikání) mohou být ponechány zabouchnuty (vevnitř nemovitosti), nebo vhozeny do schránky patřící k pronajaté nemovitosti nebo patřící pronajímateli (na adrese jeho sídla či bydliště). Nicméně lze jen doporučit, aby nájemce současně prokazatelně (písemně či elektronickou cestou) informoval pronajímatele o tom, že nemovitost (trvale) opustil a kde zanechal klíče.
Osobně mám nedávnou zkušenost s tím, že soud v případě sporu o zaplacení (nájemného, resp. bezdůvodného obohacení) za užívání takových prostor (když k ukončení nájemního vztahu došlo již dříve) zcela upřednostnil to, zda resp. kdy byly prostory vyklizeny (a k jakému datu), před skutečností, že pronajímatel takové prostory zcela (a předem) k výzvě nájemce odmítnul převzít k dřívějšímu datu, protože probíhal spor o oprávněnost výpovědi nájemce (a tedy i termín ukončení nájemního vztahu). Tedy i přesto, že nájemce oznámil pronajímateli, že prostory již opustil a hodlá je předat pronajímateli ke dni 30.6. a pronajímatel je odmítnul k tomuto datu převzít (v důsledku čehož k předání došlo až 30.9.), tak jen z důvodu, že nájemce v prostorech ponechal stát pár beden, které se rozhodl odvézt až při předání nemovitosti dne 30.9. (což také učinil), přiznal soud pronajímateli nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení (ve výši obvyklého nájemného) za celou dobu, tj. od 30.6. do 30.9. Tedy pro soud nebylo vůbec významné, že nájemce tam bedny ponechal jen proto, že pronajímatel nehodlal prostory převzít a šlo je odvézt jednorázově při skutečném předání. Své rozhodnutí soud odůvodnil jen tím, že pronajímatel není povinen prostory převzít, pokud nejsou vyklizeny – tedy vůbec nereflektoval skutečnost, že pronajímatel vůbec nechtěl převzít prostory, tedy nikoliv pro jejich „nevyklizenost“. Dle mého názoru soud chybně nepřihlédnul k této (pro věc) podstatné skutečnosti a tímto nájemce (žalovaného) ve sporu poškodil.
Závěr:
Lze jen doporučit, a to i pro případ, pokud pronajímatel odmítne pronajaté prostory převzít od nájemce zpět z důvodu sporu o okamžik ukončení nájmu (délku výpovědní lhůty), aby:
Nájemce skutečně prostory zcela vyklidil a opustil (tedy je neužíval žádným způsobem), a to nejpozději k okamžiku jím tvrzeného skončení nájmu, jinak se vystaví riziku vzniku povinnosti uhradit pronajímateli náhradu za užívání prostor z titulu bezdůvodné obohacení.
Pronajímatel si naopak ověřit a popř. i zdokumentoval, zda nájemce, přestože tvrdí, že prostory již neužívá a vyklidil je, nadále prostory nějakým/jakýmkoli způsobem nevyužívá. Pokud ano a nájemní vztah již skutečně skončil, vzniká pronajímateli nárok na zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši (obvyklého) nájemného.
Comments