S účinností od 1.7.2020 začala platil novela občanského zákoníku, a to zákon č. 163/2020 Sb. Tato novela přinesla řadu změn, která se týká především:
a) nájemních vztahů
b) společenství vlastníků a
c) spoluvlastnictví nemovitostí.
Nájemní vztah může nově zahrnovat smluvní pokutu pro případ porušení povinností nájemce, což bylo dosud zakázáno. Výše smluvní pokuty je ovšem omezena tak, že v součtu s případnou složenou jistotou nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného.
Ohledně nájemních vztahů v bytových družstvech (popř. k bytu ve vlastnictví právnické osoby) se ruší možnost úpravy nájmů dle podmínek zvláštního právního předpisu a/nebo stanov bytových družstev (popř. stanov či společenské smlouvy právnické osoby). Tato možnost se ve skutečnosti netýká významného procenta nájemních smluv, ale přesto může mít v některých případech citelný dopad na vzájemná práva a povinnosti mezi bytovým družstvem (či jinou právnickou osobou) jako pronajímatelem a nájemcem. Zejména bytová družstva by si proto měla zkontrolovat svá standardní znění nájemních smluv, zda nejsou dotčena touto změnou.
Společenství vlastníků, resp. jejich fungování, jsou dotčena následujícími významnými změnami:
1. Pro změnu prohlášení vlastníka už není nutný souhlas všech vlastníků, pokud se jedná o změnu společných prostor domu, kterou se nemění velikost podílu na společných částech.
2. Změna prohlášení vlastníka byla vyňata z rozhodování shromáždění. Nevyžaduje se písemná dohoda dotčených vlastníků, postačí jen písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne (Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne). Zjednodušení lze spatřovat také v tom, že souhlasy už nemusí být na jedné listině. Pro účinnost změny je potřebný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna týká všech vlastníků. Tohoto souhlasu může být dosaženo např. na shromáždění.
3. Ke schválení stanov může dle nové úpravy dojít rozhodnutím o přijetí stanov na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shodou všech vlastníků jednotek na jejich obsahu bez toho, aby se za tímto účelem konala ustavující schůze, resp. rozhodnutím jediného vlastníka všech jednotek. Ohledně právní formy schválení stanov (založení společenství vlastníků) platí, že notářský zápis se vyžaduje vždy s výjimkou založení společenství jediným vlastníkem všech jednotek. Ohledně formálních požadavků na změnu stanov platí, že při změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje.
4. Soudní prodej bytové jednotky se zjednodušuje. Týká se vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Postup nyní spočívá ve třech krocích: 1) písemná výstraha, 2) získání většiny hlasů všech vlastníků jednotek, a 3) podání žaloby na prodej jednotky.
Spoluvlastníci nemovitostí v celé řadě případů ocení, že zákonné předkupní právo je téměř zrušeno. Jeho existence je zachována jen pro spoluvlastnictví založené přechodem práv (zejména dědictvím, ze zákona), tj. nabytí, které spoluvlastník nemohl od počátku ovlivnit. Trvání je jen dočasné na dobu 6 měsíců od jeho vzniku. Kdo tedy plánuje převést (prodat, darovat) svůj podíl na nemovitosti, může tak učinit bez obav ze zákonného předkupního práva. Upozorňujeme ovšem na možnost zřízení, resp. existence, smluvního předkupního práva, které se někdy zřizuje při převodu nemovitostí a může být i zapsáno do katastru nemovitostí jako věcné právo.
Mgr. Jan Szwarc Advokát
Comentarios